Il proprietario che oggi paga il 21% sull’affitto potrebbe scendere all’1%, se affitta a un giovane con un contratto a canone concordato. Prima di fare i conti, però, bisogna sapere quali contratti ne beneficiano e a quali condizioni.
Il disegno di legge di bilancio prevede di ridurre dal 10% al 5% la cedolare secca sui contratti a canone concordato, di introdurre un’aliquota dell’1% quando l’inquilino ha fino a 35 anni e di riportare la cedolare al 21% per gli affitti dei piccoli negozi.
La regola di partenza è che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva facoltativa: il proprietario può sceglierla al posto dell’Irpef, e l’aliquota dipende dal tipo di contratto. Le nuove aliquote ridotte riguarderanno solo i contratti a canone concordato, cioè quelli che rispettano gli importi fissati dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Le misure sono contenute nel disegno di legge di bilancio e diventeranno operative solo con la sua approvazione definitiva.
Cos’è la cedolare secca sugli affitti?
Lacedolare secca è un regime facoltativo con cui il proprietario di un immobile abitativo, persona fisica, paga sul canone di locazione un’imposta fissa al posto dell’Irpef e delle addizionali regionali e comunali (art. 3 d.lgs. n. 23/2011). La stessa imposta sostituisce anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto. Il vantaggio è evidente per chi ha redditi alti: invece di sommare il canone agli altri redditi e pagarlo con l’aliquota Irpef più elevata, lo tassa a parte con un’aliquota fissa.
L’aliquota ordinaria è il 21% del canone annuo. Per i contratti a canone concordato è oggi ridotta al 10%, ma solo per gli immobili situati in determinati Comuni: quelli ad alta tensione abitativa individuati da un elenco ormai datato, quelli con carenza di disponibilità abitative e quelli colpiti da calamità naturali negli ultimi anni.
La scelta ha un costo. Il proprietario che opta per la cedolare rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, ad aggiornare il canone, anche secondo l’indice ISTAT previsto dal contratto, e deve comunicarlo all’inquilino con lettera raccomandata prima di esercitare l’opzione.
Cos’è il contratto a canone concordato?
Il contratto a canone concordato è una locazione abitativa in cui l’affitto non è libero, ma deve rientrare nei limiti fissati dagli accordi territoriali stipulati in ciascun Comune tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (art. 2, comma 3, l. n. 431/1998). Gli accordi dividono il territorio in zone e stabiliscono, per ciascuna, un canone minimo e massimo al metro quadrato, che varia in base alle caratteristiche dell’immobile. Il contratto ordinario dura tre anni, con un rinnovo automatico di due anni (il cosiddetto 3+2). Esistono anche contratti transitori, da uno a diciotto mesi, e contratti per studenti universitari, da sei mesi a tre anni.
Per avere le agevolazioni fiscali, il contratto deve essere conforme all’accordo territoriale. Se le parti non si sono fatte assistere dalle associazioni nella stipula, serve un’attestazione di conformità rilasciata da almeno una delle organizzazioni che hanno firmato l’accordo locale. Senza questo documento il canone concordato perde i benefici.
Oggi il proprietario che affitta a canone concordato ha già altri vantaggi oltre alla cedolare ridotta: l’IMU è ridotta del 25% (l. n. 208/2015, art. 1, comma 53) e, per chi non sceglie la cedolare, la base imponibile per l’imposta di registro e per l’Irpef è ridotta nei Comuni ad alta tensione abitativa (art. 8 l. n. 431/1998). Anche l’inquilino ha diritto a una detrazione Irpef se l’immobile è la sua abitazione principale (art. 16 Tuir).
Cosa cambia per i contratti a canone concordato?
Per i contratti a canone concordato la cedolare secca scenderà dal 10% al 5%, secondo il disegno di legge di bilancio per il 2027. L’obiettivo dichiarato è rendere questa forma di contratto più conveniente per i proprietari, e quindi più diffusa, a beneficio di chi non riesce a comprare casa e fatica anche a trovare un affitto sul mercato libero. Alla cedolare ridotta continueranno ad affiancarsi gli sconti già esistenti su IMU e registro.
La misura riguarda gli affitti residenziali di lunga durata conformi agli accordi territoriali. Resta da verificare, nel testo definitivo, se il nuovo 5% varrà solo negli stessi Comuni in cui oggi si applica il 10% o in tutto il territorio nazionale, come chiedono da tempo le associazioni dei proprietari.
Come funziona la cedolare all’1% per gli under 35?
La cedolare all’1% si applicherà ai contratti a canone concordato stipulati con inquilini che hanno fino a 35 anni. È la misura definita per ultima nel disegno di legge e alcuni dettagli devono ancora essere precisati. Secondo le indicazioni date dalla presidente del Consiglio, l’aliquota sarà ancora più bassa del 5% previsto per gli altri affitti concordati, e non dovrebbero essere previsti limiti di reddito, punto che andrà però verificato nel testo finale.
Il meccanismo punta a un doppio effetto. L’inquilino giovane paga un canone calmierato, perché il contratto deve rispettare l’accordo territoriale. Il proprietario paga un’imposta quasi nulla. I giovani, che di solito offrono meno garanzie al momento di firmare un contratto, diventerebbero così gli inquilini fiscalmente più convenienti.
Restano da chiarire alcuni aspetti pratici: se il requisito dell’età debba esistere solo al momento della firma o per tutta la durata del contratto, e come si applichi quando gli inquilini sono più d’uno e solo alcuni hanno meno di 35 anni. Per l’inquilino giovane resta comunque la detrazione già prevista dalla legge: chi ha tra 20 e 31 anni non compiuti, un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro e affitta un’abitazione diversa da quella dei genitori come abitazione principale può detrarre il 20% del canone, con un minimo di 991,60 euro e un massimo di 2.000 euro, per i primi quattro anni del contratto (art. 16, comma 1-ter, Tuir).
Torna la cedolare secca sui negozi?
La cedolare secca sui negozi torna, nel disegno di legge, con un’aliquota del 21% e per locali di superficie inferiore a 300 metri quadrati. La misura punta a evitare la chiusura delle attività di vicinato nei centri urbani, rendendo più conveniente per i proprietari affittare i locali commerciali a canoni sostenibili.
Non è la prima volta. La cedolare sugli affitti commerciali era già stata introdotta, solo per i contratti stipulati nel 2019, per i locali accatastati come negozi e botteghe con una superficie fino a 600 metri quadrati (l. n. 145/2018, art. 1, comma 59). La nuova versione ha un perimetro più ristretto. Il testo definitivo dovrà chiarire se riguarderà solo i nuovi contratti, come nel 2019, e quali categorie catastali.
Senza cedolare, il canone di un negozio concorre a formare il reddito del proprietario ed è tassato con l’Irpef, con aliquote fino al 43% oltre alle addizionali. Per chi ha redditi medio-alti la differenza può essere di oltre venti punti percentuali.
Cosa cambia rispetto agli affitti brevi?
Rispetto agli affitti brevi la differenza di tassazione diventa molto più ampia. Sono affitti brevi le locazioni di immobili abitativi di durata non superiore a trenta giorni, tipiche del turismo (art. 4 d.l. n. 50/2017). Dal 2026 la cedolare secca si applica al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo; dal terzo immobile la legge presume che l’attività sia svolta come impresa, con obbligo di partita IVA e tassazione ordinaria.
Con il canone concordato al 5% la distanza tra le due forme di locazione supera, in molti casi, i venti punti percentuali. Con l’aliquota dell’1% per gli inquilini giovani la differenza cresce ancora. L’intenzione è spingere i proprietari a preferire le locazioni lunghe a quelle turistiche, soprattutto nelle città dove gli affitti brevi hanno ridotto l’offerta di case per residenti.
Il confronto, per il proprietario, non riguarda però solo le tasse. Un affitto breve rende di più per notte ma comporta costi di gestione, periodi vuoti, pulizie, commissioni delle piattaforme e adempimenti amministrativi. Un contratto concordato ha un canone più basso ma stabile, per almeno tre anni, e un’imposta molto ridotta.
Quando entreranno in vigore le nuove aliquote?
Le nuove aliquote entreranno in vigore solo se e quando la legge di bilancio per il 2027 sarà approvata dal Parlamento, di regola entro la fine dell’anno. Fino ad allora valgono le regole attuali: 21% per i contratti liberi, 10% per i concordati nei Comuni indicati dalla legge, nessuna cedolare per i negozi. Durante l’esame parlamentare il testo può cambiare, e alcuni punti, come i limiti di reddito per la cedolare all’1% o l’estensione territoriale del 5%, sono ancora da definire.
Il testo definitivo dovrà anche chiarire come le nuove aliquote si applicheranno ai contratti già in corso. Chi ha già un contratto a canone concordato con cedolare al 10% dovrà verificare se il 5% si applicherà automaticamente dal 2027 o solo ai nuovi contratti.
Chi pensa di affittare a canone concordato può intanto informarsi presso le associazioni dei proprietari o degli inquilini sull’accordo territoriale del proprio Comune, sui canoni minimi e massimi della zona e sulle modalità per ottenere l’attestazione di conformità. Senza un contratto conforme all’accordo e senza attestazione, quando necessaria, nessuna delle aliquote ridotte potrà essere applicata.
FONTE: La Legge è Uguale per tutti – Diritto e Fisco – Casa e Condominio (Autore Angelo Greco 29 ottobre 2026)