Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia – 17 settembre 2026 n. 1956
La sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia del 17 settembre 2026, n. 1956, interviene sull’annosa questione dell’applicabilità del regime della cedolare secca alle locazioni ad uso abitativo in cui il conduttore (l’inquilino) sia una società o un’impresa.
Il principio stabilito dalla sentenza
La CGT II Lombardia ha confermato l’orientamento di merito favorevole ai contribuenti:
- Sì alla cedolare secca: Il regime della cedolare secca è applicabile anche se il conduttore agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni (come una società che affitta un appartamento per i propri dipendenti).
- Il presupposto chiave: L’esclusione dal regime della cedolare secca va riferita esclusivamente all’attività del locatore (il proprietario). Se il locatore è una persona fisica che non opera in regime d’impresa, arte o professione, ha il diritto di accedere al regime agevolato, a prescindere dalla natura giuridica del conduttore.
Il contesto giurisprudenziale
La pronuncia si inserisce in un quadro di forte contrasto interpretativo:
- L’Agenzia delle Entrate ha da sempre negato questa possibilità, escludendo la cedolare secca ogniqualvolta il conduttore sia una società o un professionista.
- La Corte di Cassazione (con la nota sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024) si era espressa in senso contrario, escludendo l’agevolazione se il conduttore esercita attività d’impresa o professionale.
- Le Sezioni Unite: A causa del persistente contrasto e delle numerose pronunce di merito di segno opposto (come questa della CGT Lombardia), la questione è stata formalmente rimessa alle Sezioni Unite della Cassazione (con ordinanza interlocutoria n. 30016 del 2025), che dovranno mettere la parola fine al braccio di ferro.
Il quadro della controversia
- Orientamento della giurisprudenza (favorevole al contribuente): Diverse pronunce della Corte di Cassazione (tra cui le sentenze n. 12395/2024, n. 12076/2025 e n. 12079/2025) hanno stabilito che il locatore persona fisica ha diritto a optare per la cedolare secca (art. 3, D.Lgs. 23/2011), poiché il limite di esclusione della norma riguarda l’attività del locatore e non quella del conduttore.
- Posizione dell’Agenzia delle Entrate: Il Fisco (già con la Circolare n. 26/E/2011) ha sempre negato l’accesso alla cedolare secca se l’immobile è locato a un’impresa o a un professionista, emettendo conseguenti avvisi di accertamento.
- L’ordinanza di rimessione: Con l’ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, la V Sezione tributaria della Cassazione ha rimesso la questione al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, al fine di sanare il contrasto interpretativo e dare una risposta definitiva alla materia.
Cosa fare in attesa della pronuncia
- L’Agenzia delle Entrate continua a non riconoscere l’agevolazione in sede di registrazione, mentre i giudici di merito e di legittimità si sono spesso espressi a favore dei proprietari.
- Fino alla decisione ufficiale delle Sezioni Unite, è consigliabile valutare con prudenza la stipula e la registrazione di questi contratti.