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Cedolare secca: incertezza giuridica per i proprietari immobiliari Leggi tutto »
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere, rispettivamente, oneri deducibili e detrazioni.
Il reddito assoggettato a cedolare rileva ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
– Blocca gli aumenti del canone: Il canone di locazione rimane fisso per tutta la durata del contratto.
– Riduzione del reddito imponibile: Questo può portare a un calcolo dell’ISEE più favorevole.
– Esenzione dalle Imposte di Registro: Contribuisce a ridurre le spese complessive dell’affitto.
La cedolare secca è una tassazione agevolata sugli affitti che può essere scelta al posto della normale tassazione IRPEF. In alcuni casi può essere applicata una cedolare secca in una percentuale super agevolata al 10%. Ovviamente per farlo occorre che ci siano determinati requisiti, quindi non tutti possono usufruirne.
Vediamo che cos’è la cedolare secca in dettaglio e quando può essere applicata quella al 10%.
Si tratta di un regime facoltativo di tassazione che è agevolato e che viene pagato in sostituzione dell’IRPEF, così come delle addizionali regionali e comunali, calcolato in base al proprio reddito secondo le aliquote previste dalla normativa fiscale.
La cedolare secca pertanto prevede un importo fisso ed è più conveniente.
Chi sceglie questa opzione non dovrà pagare nemmeno l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che normalmente si devono versare, per esempio, per registrazioni o proroghe dei contratti di locazione.
A fronte dell’agevolazione, il proprietario non potrà chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, ivi compresa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.
Le aliquote della cedolare secca sugli affitti sono due: 21% e 10%.
Questa opzione è stata introdotta per combattere l’evasione fiscale in materia di affitti ed è regolata dal Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011.
La cedolare secca al 21% viene applicata sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi.
Invece, la cedolare secca al 10% si applica ai contratti d’affitto a canone concordato.
L’applicazione di questa tassazione non è automatica, ma è un’opzione da esprimere in sede di registrazione del contratto di affitto e da comunicare tramite modello RLI.
Come detto, la cedolare secca al 10% riguarda solamente i contratti di locazione a canone concordato, quelli cioè che presentano dei limiti per quanto riguarda l’importo dell’affitto mensile in base ad accordi nazionali.
Ma, oltre a ciò, trattandosi di una super agevolazione, è sottoposta a requisiti più stringenti, cioè non riguarda tutti gli affitti a canone concordato.
La cedolare secca al 10% può essere applicata solamente nei seguenti casi:
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